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「消失的工業區」跑去哪了?

精華簡文

工廠管理輔導法特定農業區違章農地工廠合法化納管申請特定工廠登記土地變更特定目的事業用地工業用地買賣工廠租售

圖片來源:林有成

天下雜誌611期 

 
 

「我入行幾十年,從沒看過工業地價格這麼高的,」連戴德梁行不動產估價師事務所協理薛惠珍都驚嘆,北部工業區簡直是天價(見內文表),投資客嗅到工業地需求上升,在大廠遷出後,就買下來再分割小塊出售,通常是消息靈通的在地人搶得先機。例如桃園平鎮的掬水軒舊廠法拍,買主就是投資客。

 
 
 

塭仔圳業者口中,「消失的工業區」跑哪去了?為何找地這麼難?

原因一,工業地地價稅率低,給了地主囤地的誘因,讓工業用地價格水漲船高。

「我入行幾十年,從沒看過工業地價格這麼高的,」連戴德梁行不動產估價師事務所協理薛惠珍都驚嘆,北部工業區簡直是天價(見表)。一六年九月的成交價,三重工業區一坪要八十到一百萬,新莊、五股工業區一坪七十萬。「北部工業區相當於工業區當中的大安區,很貴、很稀有,有錢企業才進得去,」她說。

投資客嗅到工業地需求上升,在大廠遷出後,就買下來再分割小塊出售,通常是消息靈通的在地人搶得先機。例如桃園平鎮的掬水軒舊廠法拍,買主就是投資客。

行政院永續發展委員會委員、中研院經濟所研究員蕭代基指出閒置工業區問題,在於工業區地價稅率固定在千分之十,不像其他地有累進稅率。

「老工業區很多地閒置,例如高雄臨海工業區,大部份工廠都關了,但地主不賣,因為他不缺這筆錢,」蕭代基說。如果要促進工業用地效率利用,就該研究課閒置稅。

原因二,工業用地消失,被變更成為住宅區或商業區。薛惠珍說,前幾年住宅市場大好,很多人盼望工業地未來變更增值,麻雀變鳳凰,期待價格愈來愈高。「真正在做生產的廠商,就不斷被這些墊高的價格往外推,只好跑到農田裡去,」她說。

根據內政部營建署統計,過去五年,地方政府透過變更,讓全台灣少了六八○公頃都市計劃工業用地,面積相當於竹科。同時,住宅區增加近九百公頃、特定專用區增加四千四百公頃。

當工業地變住商地,台大城鄉所副教授陳良治觀察到,很多地主趁工業地便宜時囤地,希望賣在高點。此外也有很多廠商發現,炒地利潤遠比生產要高,「生產變成只是副業,反正最後可以靠土地來實現價值。」

原因三,工業區患寡也患不均。很少工業區是為小微工廠而規劃,產業園區想要的是像友達、台積電等級的大企業。審計部估算,全國共有三三七公頃閒置工業用地,但多數看得到、吃不到,任一筆閒置土地都動輒一、兩千坪,不符合小微工廠需求。

因此,問塭仔圳工廠為什麼不進工業區,就好像問路邊攤為什麼不進貴婦百貨開餐廳?

工廠管理輔導法特定農業區違章農地工廠合法化納管申請特定工廠登記土地變更特定目的事業用地工業用地買賣工廠租售在塭仔圳生產的廠商屢次赴新北市府抗議,要求政府承諾照顧產業。

政府劃地換收入,不管開發

原因四,政府只管劃地卻不管理。在南北兩地,《天下》記者親眼目睹了都市計劃工業區放著養蚊子、養夜市的奇觀。

在彰化縣溪湖鎮,溪湖都市計劃區東南角一塊四十六公頃的溪湖工業區,從衛星圖看有將近一半土地未有廠房。走近一看,許多塊地居然在種植苗圃,每週還有幾天晚上會變身成「羊葡觀光夜市」。新北新店則把第一公墓劃成工業區,遷葬成了長期期望。

為何如此?溪湖的東霖地產負責人黃文欽說,會有這樣的亂象,是因為地方政府劃設工業區後不管後續開發,充斥地籍零碎、道路蜿蜒等問題。內政部區域計劃委員會審議委員、政大地政系助理教授戴秀雄指出,對地方政府來說,劃定工業區然後一塊塊賣斷,變相成為地方財政來源,至於工業地是否做工業使用,不是地方政府最關心的。

在塭仔圳,有位工廠主就親自帶記者走訪失靈的工業區。千尚機械負責人黃清華來自桃園,他在塭仔圳已經營十多年,主力產品是車床、銑床加工工具機零件。

三年多前,黃清華因為聽到塭仔圳即將拆遷,花了四千多萬在林口工一工業區買下一塊佔地四百多坪的空地,希望為舊廠找到新家。

沒想到,買地之後,問題並未迎刃而解,而是還要等。「地主說這邊要等變更,可能還要好幾年,我不信邪,又花八十幾萬做地質鑽探、測量、畫建築線,都準備好打地基了,」黃清華說。但他卻被新北市城鄉發展局打回票說:不可能申請到使用執照,即使蓋廠也可能再度被拆,澆他一頭冷水。

原因是新北市政府要把工一工業區再度重劃成「策略性產業專區」,盼吸引「文創產業、電子通訊」等產業進駐。因此區內仍是荒煙蔓草,道路規劃付之闕如。

聽到這消息,黃清華三聲無奈。「我是真心想把工廠搬過來,但不能蓋廠的話,最後只好把地賣掉,」沒想到工廠搬不成,買工業地卻大賺,「我也不想炒地皮,但如果進不了工業區,也沒辦法,」他說。

為何林口工一工業區規劃四十年,卻仍是荒煙蔓草,工廠進駐無門?新北市城鄉局長邱敬斌解釋說,林口重劃區有五個工業區,其他四塊都已經有工廠進駐。

「產業是一塊一塊發展起來, 工一工業區是最後一塊工業區,現在需求已經出現了,但需要重劃把基礎建設做起來,」他說。言下之意,黃清華還有得等。

塭仔圳的小微工廠業者希望重劃後,能在原地規劃出一塊產業專區,讓這些金屬加工聚落能就地生產,維持緊密的協力關係與競爭力。

「應該要先去看,這些產業的存在,對台灣的工業生產有多重要?」陳良治也認為,這些廠商雖然有違法事實,但他們也是這地方一份子。「有居住正義,工業區也要有工業區的正義,不能因為不合法,就抹滅他們生產工作的事實,」他說。

工廠管理輔導法特定農業區違章農地工廠合法化納管申請特定工廠登記土地變更特定目的事業用地工業用地買賣工廠租售資料來源:戴德梁行不動產估價師事務所

都會區發展,容不下工業聚落

針對這點,邱敬斌講得很白,他認為工業聚落應該往外圍遷移,這是都會區發展的方向。「如果城市空間無法轉型升級,新北市根本沒有必要升格成直轄市,」他強調,廠商要面臨的問題遲早都一樣。

但解決問題需要時間。新北市經發局一邊積極媒合工廠前往樹林、汐止、新店等現有工業地約六公頃。另一方面,城鄉局也寄望三峽麥仔園、五股垃圾山與泰山楓江的區域計劃能儘速通過內政部審議,再加上林口工一工業區,預計增設產專區可達二○八公頃。

對於廠商期待留在原地,邱敬斌點出,就算塭仔圳真的劃出產業專區,重劃後公共設施改善,租金一定不會維持現在的水準,說不定成為新北市最昂貴的工業區,呼籲廠商應及早找到新家。

塭仔圳問題,凸顯讓台灣工業地的使用回歸合理與效率的重要。

第一,中央必須加強以財稅手段降低囤地誘因,乃至推動修法讓政府可強制購回閒置工業地。

經濟部工業局工業區組副組長何怡明指出,透過對閒置工業地加徵五.五倍地價稅,以及五倍公設維護費,能促使地主活化工業地。

甚至立法討回,行政院目前正在審查「產創條例」修正案,希望未來公告後兩年內未開發的閒置工業地,能讓經濟部強制依原價或市價買回,以合理價格轉售給需要企業。邱敬斌對此一想法也表贊同。

第二,確保工業地效用極大化。經濟部工業局長吳明機表示,工業局在研究都市型工業區立體化的可行性,希望將現有廠辦的容積率從二一○%提高至三○○%,在現有土地上增加樓地板面積,以解決中小型工廠無處去的困境。

第三,幫小微工廠解決困境。「地方政府規劃園區,腦袋裡都在想新創、網路,卻沒多少人在乎傳統製造業,」陳良治說,政府的產業發展單位,應該在規劃產業用地時,多為小微企業想一點,而非只為大廠量身訂做土地。最後演變成大廠或新創產業不一定來,小廠卻進不了的土地閒置、違章亂跑問題。

台灣並不缺工業地,而是規劃與執行失靈。

文章來源:https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5079553

 

 

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